2018-06-10 08:29:32

Savills Rechenzentren-Investment-Index

Rechenzentren entwickeln sich vom Spezialprodukt zu einer Assetklasse für institutionelle Immobilieninvestoren. 450 Mio. Euro wurden im Jahr 2017 insgesamt in europäische Rechenzentren investiert – zwischen 2007 und 2017 verantwortete UK insgesamt 41 % aller Deals in diesem Segment. Da sich Investoren in Kontinentaleuropa allerdings verstärkt mit der Assetklasse vertraut machen, ist auch hier eine Steigerung der Investmentaktivitäten zu erwarten.

Mit dem Siegeszug der Digitalisierung in Form von Industrie 4.0 und Internet of Things sowie dem damit verknüpften Umzug von Unternehmen unterschiedlichster Wirtschaftszweige in die Cloud bietet der Markt für Rechenzentren attraktive Investmentopportunitäten. Mit Hilfe des Rechenzentren-Investment-Index hat das international tätige Immobiliendienstleistungsunternehmen Savills die Top-Standorte in Europa identifiziert, auf die Investoren zukünftig ihren Fokus setzen sollten.

Den Großteil der Käufer von Rechenzentren machen laut Savills spezialisierte Real Estate Investment Trusts (kurz: REITs) wie insbesondere die US-amerikanischen Equinix REIT und Digital Reality sowie die asiatische Keppel DC REIT aus. Auch angesichts der Dynamik technologischer Entwicklung besitzen sie die notwendige Expertise für das Management dieser Spezialimmobilien. Mit Etablierung der Assetklasse steigt das Interesse an dem Sektor jedoch auch auf Seiten nicht spezialisierter Anleger.

„Mit typischen Mietvertragslängen von zehn Jahren und mehr sowie einer steigenden Bereitschaft der Rechenzentren Betreiber an Sale-and-Leasebacks sind Rechenzentren für Investoren durchaus interessant. Sie werden zunehmend auch von institutionellen Immobilieninvestoren wie Axa oder CBRE Global Investors als Assetklasse wahrgenommen. Mit dem deutlich gestiegenen Transaktionsvolumen sind auch die Anfangsrenditen über die letzten Jahre auf 5 bis 7 % gefallen. Diese Entwicklung wird sich auch in den kommenden Monaten und Jahren fortsetzen“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.

Rechenzentren-Investment-Index: Der Norden Europas ist erste Wahl

Die Nachfrage nach Cloud Computing Lösungen wächst und mit ihr der Bedarf an großen Hyperscale-Rechenzentren. Laut den Berechnungen von Cisco wird sich der Datenverkehr in derartigen Serverstädten in den kommenden fünf Jahren verfünffachen.

Welche Standorte in Europa zukünftig interessant für Investoren sind, stellt der neue Savills Rechenzentren-Investment-Index dar. Insgesamt werden 20 Länder im Hinblick auf zwölf unterschiedliche Faktoren miteinander verglichen, die entscheidend für die Entwicklung neuer Rechenzentren sind. Die vorderen fünf Ränge belegen Norwegen, Schweden, Finnland, Dänemark sowie die Niederlande. Hier herrscht ein gemäßigtes, kühles Klima, die Energiekosten sind aufgrund eines hohen Anteils von erneuerbaren Energien in punkto Stromversorgung sowie dem (meist) unmittelbaren Zugang zu Wasser vergleichsweise niedrig. Diese Faktoren bilden optimale Voraussetzungen für den Bau weiterer Datenstädte.

„Die neuen Rechenzentren werden zunehmend in suburbanen oder ländlichen Regionen der Länder gebaut, die idealen Voraussetzungen in der natürlichen Umgebung, der Sicherheitslage sowie der Stromversorgung und Netzanbindung bieten. Die nordischen Länder werden derweil weiterhin die erste Wahl für große Anlagen mit über 50.000 m2 bleiben“, sagt Lydia Brissy, Director Research Savills Europe und ergänzt: „Gleichzeitig wird der Bedarf an kleineren, dezentralen Rechenzentren vor allem in Deutschland und Kontinentaleuropa zunehmen. Gründe dafür sind sowohl neue Datenschutzvorschriften, die eine Auslagerung von Daten ins Ausland untersagen, als auch die schnelle Verfügbarkeit von lokal gelagerten Daten dank niedriger Latenzen. Länder wie Großbritannien, Deutschland, Frankreich und die Niederlande werden deshalb zukünftig eine größere Nachfrage nach Möglichkeiten zur Datenspeicherung vor Ort zeigen, welche mit steigender Investorenaktivität einhergeht.“

mat

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